IMMOBILIE BEWERTEN

Immobilienbewertung bei Haus- oder Wohnungsverkauf

Sie haben sich dazu entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen. Bevor sie allerdings auf dem Markt angeboten werden kann, ist eine Bewertung notwendig. So können Sie den Marktwert realistisch einschätzen und den Kaufpreis entsprechend festlegen.
Eine Immobilie zu bewerten ist kein einfaches Unterfangen. Oft ist man durch die persönliche Bindung auf eine gewisse Weise befangen. Aus diesem Grund ist es ratsam, eine professionelle Einkreisung vornehmen zu lassen. Hierbei werden verschiedene Verfahren angewandt, um eine möglichst genaue Einschätzung der Immobilie vorzunehmen, die wir Ihnen zum besseren Verständnis hier etwas näher bringen möchten.

Wenn es darum geht Ihre Immobilie zu bewerten, arbeiten wir zunächst mit dem Vergleichswertverfahren. Wie der Name schon verrät, werden andere, vergleichbare und bereits verkaufte Immobilien herangezogen. Daraus können wir die Schätzung Ihrer Immobilie ableiten. Hier kommen die gängigen Kriterien, wie Lage, Baujahr und Größe zum Tragen. Handelt es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Mietobjekt, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Die Bewertung orientiert sich an den erzielbaren Mieterträgen, abzüglich der Kosten für Instandhaltung, Finanzierung, und anderen Posten. Die Wertermittlung zielt auf den Gegenwarts- bzw. Ertragswert. Das dritte Verfahren ist das Sachwertverfahren. Es kommt insbesondere zum Tragen, wenn zu wenig Daten für ein Vergleichsverfahren vorliegen. Der Wert des Grundstücks und der Neubaukosten werden separat ermittelt und schließlich zusammengezählt.

Allerdings ist dieses Verfahren, wenn mathematisch wohl das einfachste, zu weit vom Markt entfernt und somit für einen Verkauf nur in Kombination geeignet. Je nach Zweck der Bewertung bietet sich das ein oder andere Verfahren oder eben eine Kombination aus mehreren Verfahren an, um den Immobilienwert möglichst genau bestimmen zu können.

Nach diesen Fachbegriffen stellt sich Ihnen nun sicher die Fragen, welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie denn nun genau beeinflussen? Wie bei jedem Verkauf bestimmen Angebot und Nachfrage den Wert. Diese sind abhängig von der Lage und dem Umfeld der Immobilie. Die Region und die Stadt spielen eine wichtige Rolle, ebenso wie die Verkehrsanbindung, die wirtschaftliche Situation und das direkte Umfeld, wie Ärzte, kleine Restaurants, gute Einkaufsmöglichkeiten oder der öffentliche Nahverkehr. Da die Lage als wichtigster Faktor für die Bewertung Ihrer Immobilie gilt – potentielle Käufer suchen schließlich zunächst nach Immobilien in bestimmten Städten und Regionen – ist hier ein umfangreiches Fachwissen und das Berücksichtigen der lokalen Begebenheiten besonders wichtig.
Bei der Immobilie an sich ist die Wohn- und Nutzfläche, sowie die Aufteilung der Räume und Flächen und die Deckenhöhe ausschlaggebend. Denn wer kennt nicht das Gefühl, eine Altbauwohnung zu betreten und die hohen Decken und vielleicht sogar die Stuckverzierungen zu genießen.
Die Ausstattung und der Zustand einer Immobilie wird in der Regel in vier verschiedene Kategorien unterteilt: einfache, mittlere, gehobene und luxuriöse Ausstattung. Die Sanitäranlagen, die verwendeten Baumaterialien und besondere Ausstattungsmerkmale, wie ein Garten, ein Balkon oder ein Aufzug sind, neben anderen, die ausschlaggebenden Kriterien. Zu guter Letzt bleibt natürlich noch der Zustand, also das Alter, die letzte Sanierung, der Energiestandard und der Modernisierungsgrad der Immobilie zu betrachten. Generell lässt sich sagen, je höher die Lebensqualität in der Immobilie, desto höher der Immobilienwert. Schließlich möchte niemand feuchte Wände oder einen Schimmelbefall, sondern eine hohe Energieeffizienz durch moderne Türen und Fenster. Zustand und Mängel müssen detailliert erfasst und bewertet werden, da sie einen großen Einfluss auf die Immobilienbewertung haben.
Natürlich sind auch die rechtlichen Aspekte nicht außer Acht zu lassen. Erlaubt der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück, wirkt sich das natürlich positiv auf den Verkaufspreis aus. Genuas kann es sich auch andersherum verhalten. Ein denkmalgeschütztes Gebäude kann durchaus seinen Charme haben. Allerdings kann sich die eingeschränkte Nutzung auch preismindernd auswirken. Damit nicht Sie den Überblick über die verschiedensten Punkte behalten müssen, führen wir für Sie eine professionelle und umfassende Bewertung Ihrer Immobilie durch. Sprechen Sie uns an und wir helfen gern.

FABIAN BENÖHR
  • Aufgewachsen und wohnhaft in Backnang
  • Verheiratet, 1 Kind
  • Immobilienmakler (IHK geprüft)
  • Kunst- & Antiquitätenhändler
  • Nachlassorganisation: über 400 abgewickelte Nachlässe
  • Experte für Kunst & Antiquitäten (zu sehen im öffentlich-rechtlichen TV)

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